Melhores Fundos Imobiliários para investir em 2025

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são instrumentos financeiros regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que funcionam como condomínios fechados, nos quais vários investidores reúnem recursos para aplicação em empreendimentos imobiliários ou ativos relacionados ao setor. Ao adquirir cotas de um FII, você se torna proprietário de uma fração de todo o patrimônio do fundo, participando proporcionalmente dos resultados.

Os FIIs são negociados na B3 como se fossem ações, oferecendo liquidez aos investidores, que podem comprar e vender suas cotas no mercado secundário. Uma das principais vantagens é a distribuição mensal de rendimentos, que ocorre quando o fundo obtém receitas com aluguéis, venda de imóveis ou rendimentos de títulos imobiliários.

Existem basicamente dois grandes grupos de fundos imobiliários:

• Fundos de Tijolo: Investem diretamente em imóveis físicos, como shopping centers, galpões logísticos, lajes corporativas, hospitais e outros. A rentabilidade vem principalmente do aluguel desses imóveis e eventual valorização patrimonial.
• Fundos de Papel: Aplicam recursos em títulos e valores mobiliários ligados ao mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros FIIs. Os rendimentos geralmente vêm dos juros pagos por esses títulos.

Também existem fundos híbridos, que combinam características dos dois modelos, investindo tanto em imóveis físicos quanto em papéis relacionados ao setor imobiliário.

Selecionar os fundos imobiliários mais adequados ao seu perfil de investimento e objetivos financeiros requer análise cuidadosa de diversos fatores. Aqui estão os principais critérios que você deve considerar:

• Dividend Yield (DY): Representa o rendimento dos dividendos em relação ao preço atual da cota. É calculado dividindo-se o valor dos proventos pagos nos últimos 12 meses pelo preço atual da cota. Um bom DY geralmente fica acima da taxa Selic, mas é preciso avaliar a sustentabilidade desses dividendos.
• P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial): Indica se o fundo está negociando acima (P/VP > 1) ou abaixo (P/VP < 1) do seu valor patrimonial. Fundos com P/VP abaixo de 1 podem representar oportunidades, mas também podem sinalizar problemas estruturais.
• Vacância: Percentual de área não alugada nos imóveis do fundo. Altas taxas de vacância podem comprometer a rentabilidade futura.
• Liquidez: Volume médio diário de negociação das cotas. Fundos mais líquidos permitem entrada e saída com maior facilidade.

• Experiência da gestora: Verificar o histórico da a do fundo e sua expertise no segmento específico.
• Qualidade e frequência dos relatórios: Gestoras transparentes fornecem informações detalhadas e regulares sobre o desempenho do fundo.
• Alinhamento de interesses: Alguns fundos têm gestores que também são cotistas, o que pode indicar maior comprometimento com os resultados.

• Diversificação: Verifique se o fundo possui concentração excessiva em poucos imóveis ou inquilinos, o que aumenta o risco.
• Qualidade dos inquilinos: Empresas sólidas com contratos de longo prazo representam maior segurança para o fluxo de receitas.
• Localização dos imóveis: Propriedades em regiões valorizadas tendem a manter a demanda mesmo em períodos difíceis.
• Contratos de locação: Analise o prazo médio dos contratos de aluguel, a existência de cláusulas de reajuste e as datas de vencimento.

Considerando as tendências atuais e perspectivas econômicas, alguns segmentos de fundos imobiliários se destacam:

• Galpões logísticos: Com o crescimento contínuo do e-commerce, fundos que investem em centros de distribuição estrategicamente localizados tendem a manter boa demanda.
• Recebíveis imobiliários: Em cenários de juros elevados, fundos que investem em CRIs podem oferecer rendimentos atrativos com menor volatilidade.
• Shoppings centers bem localizados: Com a recuperação do consumo presencial, fundos de shoppings em localizações privilegiadas e com gestão eficiente voltam a se destacar.
• Lajes corporativas em regiões : A demanda por escritórios de alto padrão continua forte em determinadas localizações, apesar do avanço do trabalho remoto.

• Distribuição de rendimentos acima do resultado operacional: Pode indicar que o fundo está usando recursos de capital para pagar dividendos, o que não é sustentável.
• Concentração excessiva em poucos ativos ou inquilinos: Aumenta a vulnerabilidade do fundo a eventualidades.
• Dívidas elevadas: Endividamento excessivo pode comprometer a saúde financeira do fundo, especialmente em cenários de alta de juros.
• Vacância crescente sem perspectiva de reversão: Sinaliza problemas estruturais com os ativos ou sua localização.

O cenário de taxa básica de juros elevada no Brasil acaba enxugando a lista de FIIs potenciais para brilhar em 2025. Com a taxa Selic a 14,75% ao ano, um ótimo FII precisa ao menos entregar um dividend yield de 15% ao ano. 

Pagar um ótimo dividend yield não é o suficiente para encontrar os melhores FIIs para investir. É preciso que o P/VP seja entre 0 e 1, pois isso significa que suas cotas são negociadas a um preço abaixo do patrimônio do fundo. 

E é preciso ter liquidez. Ou seja, a cota do fundo seja fácil de ser vendida. 

Outros fatores devem ser considerados, mas esses três fatores são o suficiente para começar a encontrar os melhores FIIs para investir. O resultado da pesquisa foi:

Segue abaixo uma descrição dos melhores FIIs:

1. FII Urca Prime Renda (URPR11)

• Tipo: Papel
• Patrimônio Líquido: R$ 1,185 bilhão
• Valor patrimonial por cota: R$ 100,26
• P/VP: 0,48
• Valor em Caixa: R$ 11.147.908,90 (0,95%)
• Rendimento mensal médio (24m): R$ 1,0055 por cota
• Dividend yield (12m): 21,32% (R$ 10,18)
• Liquidez méida diária: R$ 1.450.630,10
• Número de cotistas: 73.134
• Gestor: Urca Capital Partners

O Urca Prime Renda FII (URPR11) é um fundo imobiliário de papel pela Urca Capital Partnerss, istrado pela Vórtx, focado em aplicações em Certificados Recebíveis Imobiliários (CRIs) de projetos residenciais. Carrega riscos de crédito concentrado em pessoas físicas e queda recorrente de rendimentos. 

Hoje as cotas negociam com desconto substancial sobre o VPA, o que atrai investidores dispostos a tolerar volatilidade em busca de renda acima da média e valorização de capital caso os riscos de crédito não se concretizem, nem haja cortes nos dividend yields futuros.

2. FII Valora Renda Imobiliária (VGRI11)

• Tipo: Tijolo
• Patrimônio Líquido: R$ 286,5 milhões
• Valor patrimonial por cota: R$ 10,53
• P/VP: 0,78
• Valor em Caixa: R$ 6.427.511,02 (1,74%)
• Rendimento mensal médio (24m): R$ 0,14307692 por cota
• Dividend yield (12m): 20,90% (R$ 1,71)
• Liquidez méida diária: R$ 529.751,29
• Número de cotistas: 13.858
• Gestor: Valora Investimentos

O Valora Renda Imobiliária FII (VGRI11) é um fundo imobiliário de tijolo gerido pela Valora Investimentos, istrado pelo Banco Daycoval, que busca renda com imóveis de logística e de varejo urbano. O FII é novo, lançado em janeiro de 2024. 

É uma aposta em crescimento, com risco operacional típico de fundos jovens e concentrados. O investidor que acredita na execução da Valora pode encontrar valor no preço atual; já perfis conservadores devem ponderar a curta série histórica, a menor liquidez e a necessidade de novas emissões. 

3. FII TG Ativo Real (TGAR11)

• Tipo: Híbrido
• Patrimônio Líquido: R$ 2,659 bilhões
• Valor patrimonial por cota: R$ 112,82
• P/VP: 0,79
• Valor em Caixa: R$ 13.752.075,82 (0,52%)
• Rendimento mensal médio (24m): R$ 1,2595 por cota
• Dividend yield (12m): 15,12% (R$ 13,56)
• Liquidez méida diária: R$ 4.325.405,75
• Número de cotistas: 157.894
• Gestor: TG Core Asset

O TG Ativo Real FII (TGAR11) é um fundo imobiliário de desenvolvimento/híbrido gerido pela TG Core Asset, istrado pela Vórtx, focado em projetos residenciais e crédito com garantia real. Combina alto potencial de retorno via desenvolvimento – refletido no DY elevado – com maior risco operacional inerente a projetos de loteamento e à exposição ao crédito. 

Hoje as cotas negociam com desconto substancial sobre o VPA, o que atrai investidores dispostos a tolerar volatilidade em busca de renda acima da média e valorização de capital caso os projetos atuais sejam concluídos dentro das projeções.

O desempenho dos fundos imobiliários está intrinsecamente ligado ao cenário macroeconômico. Para 2025, diversos fatores devem ser considerados ao projetar o comportamento deste mercado:

A política monetária tem influência direta sobre o mercado de FIIs:

• Cenário de juros elevados: Tende a pressionar negativamente o preço das cotas de fundos imobiliários, pois investimentos de renda fixa tornam-se mais atrativos em comparação. Neste contexto, fundos de papel com taxas prefixadas elevadas podem apresentar desempenho superior.
• Cenário de juros em queda: Favorece especialmente fundos de tijolo, que tendem a ver valorização das cotas e potencial de aumento nos valores de locação com a recuperação econômica.

Para 2025, a taxa básica de juros no Brasil subiu no 1º semestre. As projeções de mercado indicam uma tendência de estabilização ou leve queda nos próximos meses, o que poderia beneficiar gradualmente o setor de FIIs, especialmente no 2º semestre.

A maioria dos contratos de locação de imóveis é indexada a indicadores de inflação, como o IGP-M ou IPCA:

• Inflação elevada: Pode beneficiar fundos de tijolo no médio prazo, pois permite reajustes mais expressivos nos valores de aluguel, aumentando a receita dos fundos.
• Inflação controlada: Proporciona ambiente mais previsível para inquilinos e gestores, facilitando o planejamento de longo prazo.

As projeções para 2025 apontam para uma inflação mais controlada no Brasil, porém a um patamar elevado, o que pode significar um ambiente de negócios mais estável para o setor imobiliário comercial.

Tendências de mais longo prazo também impactam significativamente o mercado imobiliário:

• Envelhecimento populacional: Pode aumentar a demanda por fundos que investem em hospitais, clínicas e residenciais para a terceira idade.
• Transformação digital: Continuará impulsionando a necessidade de centros de dados e infraestrutura de telecomunicações, beneficiando fundos especializados nestes segmentos.
• Mudanças nos padrões de trabalho: O modelo híbrido de trabalho que se consolidou pós-pandemia está reconfigurando a demanda por espaços corporativos, favorecendo imóveis flexíveis e tecnologicamente avançados.

Após os desafios impostos pela pandemia, o varejo presencial tem mostrado sinais de recuperação:

• Experiências imersivas: Shoppings e varejos que investem em experiências diferenciadas para os consumidores tendem a manter maior fluxo de visitantes.
• Integração com o digital: Imóveis comerciais que conseguem se integrar às estratégias omnichannel dos varejistas apresentam vantagem competitiva.

Fundos imobiliários com exposição a este segmento, especialmente aqueles com ativos bem localizados e modernizados, podem se beneficiar desta tendência em 2025.

Investir em fundos imobiliários pode ser uma excelente estratégia para diversificar sua carteira e obter renda iva com potencial de valorização de capital no longo prazo. No entanto, como em qualquer investimento, a análise criteriosa e a seleção cuidadosa são fundamentais para maximizar resultados e minimizar riscos.

Para identificar os melhores fundos imobiliários para investir em 2025, é essencial considerar tanto fatores específicos dos fundos – como qualidade dos ativos, gestão profissional, sustentabilidade dos dividendos e transparência – quanto o contexto macroeconômico e as tendências setoriais que podem influenciar seu desempenho.

Lembre-se que não existe um “fundo perfeito” que atenda a todos os objetivos ou se destaque em todos os cenários. O ideal é construir uma carteira diversificada de FIIs que se complementem em termos de segmentos, perfil de risco e horizonte temporal, alinhada aos seus objetivos financeiros pessoais.

Por fim, mesmo os melhores fundos imobiliários requerem acompanhamento regular. O mercado imobiliário é dinâmico e mudanças nas condições econômicas, tendências setoriais ou na gestão dos fundos podem alterar significativamente suas perspectivas de desempenho.

Com análise adequada, diversificação inteligente e monitoramento constante, os fundos imobiliários podem constituir um pilar sólido na sua estratégia de investimentos para 2025 e além, proporcionando renda previsível e proteção patrimonial em um cenário de recuperação econômica gradual.